Nuove regole per il contratto preliminare di compravendita degli immobili da costruire

Cambiano le regole per il contratto preliminare di compravendita degli immobili da costruire


Nuovi obblighi di forma per i contratti preliminari di compravendita immobiliare e nuove regole per le fideiussioni e le polizze decennali: con gli artt. 389, 390 e 391 il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza è intervenuto sul D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005, modificando la disciplina del contratto preliminare di compravendita per gli immobili da costruire.

La novità si applica "ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto", ovvero il 16/03/2019 (30 giorni successivi alla pubblicazione in gazzetta del D.Lgs. 14/2019 avvenuta il 14/02/2019).


Quali sono le novità?

La forma del contratto

L’art. 6 del D.Lgs. 122/2005, intitolato “Contenuto del contratto preliminare”, prevede che “il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata”.

Questo significa che il contratto preliminare deve essere stipulato con l’assistenza di un notaio e che, oltre ad essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, dovrà anche essere trascritto presso la conservatoria immobiliare.

Non sarà più possibile, inoltre, utilizzare i tradizionali moduli di proposta ed accettazione utilizzati nella prassi e predisposti in autonomia dalle parti, in quanto la legge prevede che il contratto preliminare abbia dei contenuti obbligatori, ovvero:

-  le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1) e 2826 del codice civile;

-  la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

-  gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;

-  le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

-  i termini massimi di esecuzione della costruzione, eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

-  l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra. Le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;

-  gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2 e l'attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all'articolo 3, comma 7-bis;

-  l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

-  gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

-  l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

L’art. 6 del D.Lgs. 122/2005 prevede inoltre che al contratto preliminare di compravendita siano allegati:

-  il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

-  gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

L’inosservanza degli obblighi di forma e di contenuto sopra riportati comporta la nullità del contratto (per violazione dell’art. 1418, comma 1, c.c.) rilevabile da chiunque vi abbia interesse (ma non d’ufficio dal Giudice).


La fideiussione

Ai sensi degli artt. 2 e 4 del D.Lgs. 122/2005, il costruttore venditore deve costituire una fideiussione a garanzia delle somme che il promissario acquirente versa alla stipula del contratto preliminare di compravendita.

Questa polizza potrà essere escussa dal compratore qualora il venditore entri in uno stato di “crisi d’impresa” (quali il verificarsi per esempio di procedure fallimentari o esecutive immobiliari) oppure qualora, alla stipula del contratto definitivo di compravendita, non produca la polizza fideiussoria decennale del costruttore.

La nuova normativa prevede che tale polizza deve essere conforme ad un modello ministeriale che dovrà essere emesso dal Ministero della Giustizia e dello Sviluppo Economico entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto. Gli estremi della fideiussione e la conformità al modello ministeriale, come sopra ricordato, dovranno essere indicati nel testo del contratto preliminare.

Secondo il nuovo impianto normativo, questa fideiussione può essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni e non da intermediari finanziari.


La polizza postuma decennale

La polizza postuma decennale del costruttore dovrà essere redatta secondo un modello ministeriale e la sua conformità dovrà essere attestata nel contratto definito.

Come sopra evidenziato, nel caso in cui al momento della stipula del contratto definitivo il costruttore non produca la polizza decennale, la fideiussione a garanzia degli anticipi potrà essere trattenuta dall'acquirente con la possibilità di far valere la nullità “relativa” (cioè eccepibile solo dalla parte interessata) del contratto preliminare di compravendita, ai sensi dell’art. 4 del, comma 1 deldecreto.

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