Le norme in materia edilizia del decreto "sblocca-cantieri" definitivamente convertito in legge

L'art. 5 del decreto legge 32/2019, che si occupa di materia edilizia, con la conversione disposta dalla legge n. 55 del 14 giugno 2019 inserisce due nuovi commi (1-bis e 1-ter) nell'art. 2-bis del d.P.R. 380/2001 (Testo unico dell'edilizia), consentendo alle Regioni di prevedere disposizioni derogatorie, in materia di distanze, al DM 1444/1968.

1) Limiti di distanza, altezza e densità edilizia

Il nuovo comma 1-bis stabilisce che le disposizioni regionali “sono finalizzate ad orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio”.

La norma, seppure positiva, lascia però aperto il problema delle densità edilizie, altezze e distanze fra edifici creato dal DM 1444/68 e la cui soluzione è di grande importanza per gli interventi di rigenerazione e, più in generale, per quelli sull’edificato.

2) Demolizione e ricostruzione

Il comma 1-ter precisa che “In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest'ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell'area di sedime e del volume dell'edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell'altezza massima di quest'ultimo”.

Tale disposizione, recependo un orientamento della giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato, Sez. IV, 14 settembre 2017, n. 4337) garantisce il mantenimento della distanza preesistente tra gli edifici, solo nel caso di demolizione e ricostruzione nella medesima area di sedime, con stesso volume, nel rispetto dell’altezza massima dell’edificio preesistente.

Le condizioni richieste dalla norma statale per il mantenimento delle distanze preesistenti appaiono incompatibili con quanto sancito dall’art. 10, comma 1, lett. b), della legge regionale del Veneto n. 14/2009 (c.d. “Piano casa”), che l’art. 19 della medesima legge ha sottratto all’abrogazione delle restanti disposizioni del “Piano casa”.

Infatti, l’art. 10, comma 1, lett. b), della L.R. n. 14/2009 stabilisce che “gli interventi di ristrutturazione edilizia con ampliamento di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), del DPR n. 380/2001, qualora realizzati mediante integrale demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente, per la parte in cui mantengono i volumi esistenti sono considerati, ai fini delle prescrizioni in materia di indici di edificabilità e di ogni ulteriore parametro di carattere quantitativo, ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001 e non nuova costruzione, mentre è considerata nuova costruzione la sola parte relativa all’ampliamento che rimane soggetta alle normative previste per tale fattispecie”.

Tutte le circolari riguardanti la normativa del “vecchio” Piano casa (la n. 4/2009, la n. 1/2011 e la n. 1/2014), nel commentare la norma sopra riprodotta ne hanno identificato la portata nel riconoscimento, alla parte di edificio demolita e ricostruita con lo stesso volume, del “privilegio” di mantenere gli originari parametri edilizi, prima tra tutti la distanza preesistente, assoggettando la sola parte dell’edificio ricostruito in ampliamento alle eventualmente più restrittive disposizioni pianificatorie sopravvenute.

La scomposizione dell’intervento di ricostruzione in:

a) ristrutturazione, per la parte coincidente con il volume dell’edificio demolito e

b) nuova costruzione, per la parte eccedente detto volume, consentendo alla prima delle due “parti” di conservare la distanza del fabbricato originario, ancorché inferiore a quella prescritta dalle norme urbanistiche sopravvenute all’edificazione iniziale, si pone in antitesi con la nuova disposizione statale, che invece consente di mantenere le distanze preesistenti nel solo caso in cui l’edificio risultante dalla ricostruzione coincida, per volume ed area di sedime, con quello demolito (quindi senza l’ampliamento di cui parla la norma regionale e che esclusivamente assoggetta alla sopravvenute norme sulle distanze).

3) Limiti di distanza tra edifici separati da strade carrabili

La legge di conversione 55/2019 nell’art. 5, comma 1, del D.L. 32/2019 ha introdotto la lett. b-bis, finalizzata a risolvere la problematica dei limiti di distanza da rispettare in caso di demolizione e ricostruzione di fabbricati fra i quali intercorrono strade carrabili.

La nuova disposizione stabilisce che “le disposizioni di cui all'articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9”.

Considerata la riportata formulazione letterale, si è in presenza di una norma di interpretazione autentica (“si interpretano”) applicabile non solo ai rapporti futuri, ma anche a quelli preesistenti ed ancora pendenti.

La norma chiarisce che i commi 2 e 3 dell’art. 9 del DM 1444/1968 (che prevedono, rispetto al limite generale di 10 metri fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, maggiorazioni delle distanze fra edifici qualora fra essi intercorrano strade destinate al traffico dei veicoli) si applicano esclusivamente nelle zone omogenee C (espansione) e non anche alle altre zone omogenee, prime fra tutte le zone B, cioè quelle totalmente o parzialmente edificate.

4) Edifici condominiali degradati

Per fronteggiare l’inerzia dei proprietari degli immobili in stato di degrado, la legge di conversione 55/2019 ha inserito l’art. 5-sexies nel D.L. 32/2019 (Disposizioni urgenti per gli edifici condominiali degradati o ubicati in aree degradate).

In questo modo viene attribuita al Sindaco, previa adozione di un’ordinanza che dichiari lo stato di degrado di un edificio condominiale, la facoltà di richiedere al Presidente del Tribunale competente per il luogo nel quale è situato l’immobile, la nomina di un amministratore giudiziario che dovrà curare l’eliminazione della situazione di degrado sostituendosi all’assemblea condominiale

L’ordinanza sarà assunta dal Sindaco in base al D.Lgs. 267/2000 (Testo Unico degli enti locali) ed ai sensi del decreto legge n.14/2017 sulla sicurezza delle città (che però non contiene specifiche norme volte ad individuare il degrado edilizio e urbanistico) e comunque potrà essere oggetto di impugnativa, in quanto atto amministrativo, nella forma del ricorso al TAR.

Va evidenziato che, indipendentemente dalla nuova disposizione in commento, il Sindaco poteva agire con ordinanza nei confronti di situazioni di degrado e/o disagio, comunque in grado di generare situazioni di pericolo per l’incolumità e la sicurezza pubblica, con spese eventualmente anticipate dal Comune e poi rimborsate dalla proprietà/dai proprietari.

Di sicuro l’art. 5 sexies rende ancora più incisivo il ruolo del Sindaco, che una volta ricevuta ed accertata la segnalazione di degrado da parte degli organi di vigilanza, può emanare l’ordinanza, richiedendo anche contestualmente la nomina dell’amministratore giudiziario.

Quest’ultimo, a sua volta dovrà attivarsi con immediatezza per l’eliminazione della situazione di degrado, ponendo i relativi oneri a carico della proprietà/dei proprietari dell’immobile, anche mediante provvedimenti giudiziali (decreto ingiuntivo, esecuzione immobiliare, ecc.).

Va rilevato che, a fronte dell’intervento dell’amministratore giudiziario, l’art. 5 sexies non indica con quali risorse si farà fronte alle spese in presenza di proprietari con risorse economiche insufficienti.

Né soccorre, a tal fine, il richiamo all’art. 1105, comma 4 cod. civ. che prevede il ricorso all’autorità giudiziaria qualora non sia possibile assumere decisioni per l’amministrazione dell’immobile, non vi sia la maggioranza per la deliberare, oppure la delibera non venga eseguita.